Belangrijk: Nieuwe berekening gemeentelijke plusvalia
Eind oktober 2021 werd de gemeentelijke meerwaardebelasting, ook wel plusvalia genoemd, door het Grondwettelijke Hof ongrondwettelijk verklaard.
Voor veel Spaanse gemeentes was dit geen positief nieuws. Deze belasting was vaak één van de grooste inkomstenbronnen. Voor Torrevieja was de plusvalia zelfs goed voor 20% van het jaarlijkse gemeentelijke inkomen. Op nationaal niveau ging het om een jaarlijks bedrag van 2,5 miljard euro.
Dus ging m’n op zoek naar een alternatief.
Tot oktober ’21 werd de gemeentelijke plusvalia belasting steeds berekend op basis van de kadastrale waardestijging van de grond. En dit voor de periode dat je eigenaar was van de woning.
Er waren regio’s waar de kadastrale waardes reeds lange tijd niet meer werden geïndexeerd. Hierdoor betaalden verkopers slechts een kleine belasting. Een voorbeeld hiervan is Orihuela. Sinds 1994 bleven de waardes ongewijzigd.
Maar, in andere gemeentes (vb. Torrevieja) betaalden huiseigenaren vaak duizenden euro’s bij het verkopen van hun woning. Dit ongeacht men met winst of verlies verkocht. Een bezwaar werd aangetekend. Als m’n verkoopt met verlies is het niet logisch dat er dan wel een meerwaarde in grond zou zijn. Het grondwettelijk hof volgde deze klacht, waardoor verkopers zich even in een grijze zone bevonden.
Onlangs werd door de Spaanse regering beslist dat huiseigenaren die geen winst maken bij de verkoop, nu vrijgesteld worden van deze gemeentelijke belasting. Behalve indien je de woning in minder dan 1 jaar na de aankoop terug verkoopt.
Daarnaast werd in November ’21 een nieuwe methode goedgekeurd voor het berekenen van de plusvalia.
Om het belastbaar bedrag te bepalen, kan de verkoper opteren voor 2 methodes. Op basis van het resultaat kan deze de meest gunstige keuze te maken. De gemeentes krijgen zes maanden de tijd om de belastingverordening aan de nieuwe coëfficiënten aan te passen.
Hieronder lichten we de twee berekeningswijzen toe:
Methode 1
objectieve berekening
Op basis van de stijging van de kadastrale waarde van de grond tussen de aan- en verkoop. De coëfficiënten voor deze berekening worden bovendien jaarlijks aangepast, om zo de marktevolutie te volgen.
Formule voor het berekenen van het belastbaar bedrag:
Kadastrale waarde van de grond X coëfficiënt* (afhankelijk van het aantal jaar eigenaar)
*Max. coëfficiënt zie kolom hiernaast.
Dit belastbaar bedrag wordt daarna vermenigvuldigd met het coëfficiënt dat bepaald wordt door de gemeente waar de eigendom is gelegen. Deze kan niet meer zijn dan 30%.
Methode 2
effectieve berekening
Op basis van het verschil tussen de aan-en verkoopprijs.
Formule voor het berekenen van het belastbaar bedrag:
Verkoopprijs - aankoopprijs X % van de kadastrale waarde van de grond t.o.v. de totale kadastrale waarde
Dit belastbaar bedrag wordt daarna vermenigvuldigd met het coëfficiënt dat bepaald wordt door de gemeente waar de eigendom is gelegen. Deze kan niet meer zijn dan 30%.
VOORBEELD
De verkoper kocht de woning in 2017 voor 115.000 EUR en verkoopt deze in 2022 voor 130.000 EUR. We berekenen beide methodes op basis van het onderstaande SUMA briefje, en met een gemeentelijk percentage van 30%.
METHODE 1:
19.529,46 (kadastrale waarde grond) x 0,17 (coëfficiënt 5 jaar eigenaar) = 3.320 EUR (belastbaar bedrag)
3.320 x 30% (coëfficiënt gemeente) = 996 EUR
METHODE 2:
130.000 - 115.000 x 40% (percentage van de kadastrale waarde van de grond t.o.v. totale kadastrale waarde) = 6.000 EUR (belastbaar bedrag)
6.000 x 30% (coëfficiënt gemeente) = 1.800 EUR
